深度瞭望台2025年08月08日 22:36消息，30亿起拍！深圳皇庭广场法拍引发关注，地标商场引热议。
南都·湾财社记者获悉，深圳知名地标性商场皇庭广场近期已入驻京东法拍平台。
据京东法拍平台消息，8月7日，广东省深圳市中级人民法院发布关于拍卖深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的公告。公告显示，法院将于9月9日在京东法拍平台上进行公开拍卖活动，起拍价约30.53亿元。 此次拍卖涉及的资产规模较大，反映出该商业项目在市场中的重要性。从公开信息来看，这类大规模资产的司法拍卖往往受到市场高度关注，不仅关系到相关企业的债务问题，也可能对周边商业地产产生一定影响。起拍价接近30.5亿元，显示出该资产的价值不菲，也意味着竞拍方需具备较强的资金实力。此类拍卖结果或将对深圳乃至全国的商业地产市场释放出一定的信号，值得持续关注。
据了解，晶岛国商购物中心，也被称为皇庭广场，是深圳具有代表性的商业项目之一，坐落于福田区中心的CBD地段，被称作“钻石之心”。
随着皇庭广场被司法拍卖，拥有四十多年历史的深圳知名老牌房地产企业皇庭国际的债务问题，也逐渐受到公众关注。
深圳地标商场30亿起拍
据悉，本次法拍标的物评估价约为43.61亿元，起拍价约为30.53亿元，相当于评估价的7折。
从基本情况来看，该标的物的宗地面积为42348.37平方米，证载建筑面积为80608.64平方米（其中地上商业部分为14377.3平方米、半地下商业部分为46417.76平方米、地下商业部分为19813.58平方米），而测绘报告显示的总建筑面积为136895.89平方米。土地使用年限为40年，自2002年10月8日起至2042年10月7日止。
值得关注的是，根据竞买公告显示，截至移送拍卖时，案涉不动产暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，这些费用将由买受人承担。相关数据来源于涉案房产物业管理处提供的材料，如有争议则另行通过法律途径解决。这意味着，除了竞拍价款外，竞买人还需额外支付两千多万元的欠费。 从这一情况可以看出，竞拍房产不仅涉及标的本身的价值，还可能隐藏着高额的后续成本。对于有意参与竞拍的投资者而言，必须充分评估这些潜在负担，避免因信息不对称而陷入被动局面。同时，这也反映出在房地产交易中，对历史债务和费用的核查尤为重要，不能仅凭表面信息做出决策。
据公开资料，皇庭广场地处深圳福田中央商务区的核心地段，北面靠近市民中心，南面连接会展中心，是深圳地铁1号线和4号线的上盖物业，与会展中心、五星级酒店、地铁商业街以及CBD公交枢纽实现无缝对接。
项目总占地面积为4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主力店、高端餐饮、时尚潮流品牌及精品书店等，打造了一个集餐饮、购物、娱乐、休闲与旅游于一体的高端购物中心。这样的商业综合体不仅提升了区域的消费层次，也反映了城市商业空间向多元化、高品质方向发展的趋势。在当前消费升级的大背景下，此类项目的落地有助于推动本地商业生态的优化与升级。
此项目是由深圳市皇庭地产集团有限公司和深圳市皇庭国际企业股份有限公司共同投资，深圳融发投资有限公司开发，项目聘请了美国RTKL、英国Benoy、易道泛亚和仲量联行等国际知名商业设计团队、顾问团队精心打造而成。
然而，这座知名商场如今被推向拍卖市场，其发展历程的波折不禁让人感慨万千。
事实上，这并非皇庭广场第一次被摆上货架。早在2022年3月，皇庭国际便通过深圳联合产权交易所发布公告，拟转让其持有的深圳融发投资有限公司100%股权，参考价格为74.93亿元。融发投资的核心资产正是位于深圳福田CBD的皇庭广场，此次转让旨在通过出售核心资产缓解集团债务压力。
仅仅5个工作日后（2022年3月25日），皇庭国际再度发布通告，将转让参考价直接降低18.73亿元至56.2亿元，降幅达到25%。
尽管降价幅度较大，但两次挂牌均未吸引到有效的购买意向。随着该商场此次进入司法拍卖程序，其挂拍价格相比三年前的56.2亿元再次下调超过25亿元，显示出市场对该资产的兴趣持续低迷。 从当前情况看，商业地产在当前市场环境下面临的挑战不容忽视。即便价格不断下调，仍难以激发投资者的热情，反映出市场信心不足以及对后续经营前景的担忧。这种现象值得进一步关注和深入分析。
近年来，皇庭广场的运营主体皇庭系企业深陷资金链困境。早在2021年，因30亿贷款到期未还清，作为抵押物的皇庭广场就被申请查封，虽此后皇庭国际多次尝试转让核心资产偿债、推进债务重组，但最终自救未能成功。
根据不动产登记信息查询结果告知单显示，晶岛国商购物中心（皇庭广场）于2016年3月24日由深圳融发投资有限公司抵押给中信信托有限责任公司，所担保的主债权金额为30亿元人民币。
此外，该标的物已被广东省深圳市中级人民法院于2024年3月4日实施查封，查封期限至2027年3月3日止。在此之前，广东省广州市中级人民法院已于2021年6月22日对该标的物进行了轮候查封。 从法律程序上看，轮候查封的存在意味着该标的物在之前已经涉及其他司法案件，且可能面临多重债权人的追索。此次深圳法院的正式查封，标志着该资产的司法处置进入了一个更为关键的阶段。对于相关当事人而言，这不仅关系到财产的归属问题，也涉及到后续执行和权益保障的复杂性。此类情况反映出当前经济活动中债务纠纷的普遍性，以及司法机关在处理资产冻结与执行方面所扮演的重要角色。
皇庭国际负债超77亿元
那么此次司法拍卖背后涉及哪起案件？涉及哪些相关方？拍卖所得的资金又将如何处理？
从广东省深圳市中级人民法院评估委托书可知，本次皇庭广场法拍背后涉及的是一起借款合同纠纷案件。该案件的主体包括原告光曜夏岚（深圳）投资有限公司，以及被执行人深圳市皇庭物业发展有限公司、深圳市皇庭集团有限公司、深圳融发投资有限公司、深圳市皇庭国际企业股份有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司和郑康豪。
也就是说，本次法拍所得的金额，在扣除拍卖相关费用、执行费用等必要支出后，通常将用于清偿该案中被执行人所欠申请执行人光曜夏岚（深圳）投资有限公司的相关债务。
对于这笔债务形成的原因，皇庭国际在2023年5月的一份公告中提到，2016年，融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款合同，借款金额为30亿元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。该笔贷款于2021年3月31日到期，公司分期还本付息，已归还本金2.5亿元，借款余额为27.5亿元，其中逾期未偿还本金27.5亿元。而光曜夏岚受让了中信信托对融发投资的27.5亿元债权，成为后者的债权人。
据皇庭国际此前对媒体的公开回应，30亿元的贷款曾用于皇庭广场的建设。这一资金用途的披露，反映出企业在重大项目推进过程中对融资渠道的依赖。从公开信息来看，企业对于资金使用情况的说明较为明确，也体现了在项目执行过程中对财务安排的一定透明度。不过，随着项目推进和市场环境变化，如何有效管理债务、确保资金使用的合理性，仍是值得持续关注的问题。
天眼查APP显示，深圳融发投资有限公司成立于1985年，公司由皇庭国际持股60%，另外皇庭国际下属公司POWERLAND HOLDINGS LIMITED持股40%。截至目前，深圳融发投资有限公司有两条被执行人信息，被执行总金额约40.3亿元。
皇庭国际自1983年创立以来，最初以零售商业为起点。1993年，公司完成股份制改组，成为深圳本地唯一一家涉足零售商业的A＋B股上市公司，并被列为“中国最大的三百家股份制企业”之一。此后，公司逐步拓展至地产开发领域，成功推出了国企大厦、港逸豪庭等多个优质项目。2013年，公司首个自主开发并运营的大型高端购物中心——皇庭广场正式开业，标志着其在商业地产领域的进一步深化。 从发展历程来看，皇庭国际始终在不断调整和拓展业务版图，从最初的零售起步，逐步向地产和商业综合体延伸，显示出较强的市场适应能力和战略眼光。这种多元化的发展路径，也为公司在不同经济周期中保持稳定增长提供了支撑。
7月14日，皇庭国际发布2025年半年度业绩预告，公告显示，公司预计2025年1月1日至2026年6月30日期间，归属于上市公司股东的净利润将亏损1.4亿元至2亿元。回顾皇庭国际的历史财报，自2020年至2024年，公司已连续五年出现亏损，净利润分别为-2.922亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.404亿元，累计亏损超过44亿元。 从财务数据来看，皇庭国际的持续亏损反映出其经营状况长期处于困境之中，这不仅影响了投资者的信心，也对其未来发展构成严峻挑战。连续多年的亏损可能意味着公司在业务转型、成本控制或市场拓展方面存在较大问题。若无法在短期内实现盈利改善，企业或将面临更大的财务压力和生存危机。
皇庭国际在业务持续亏损的背景下，债务问题也愈发严峻。据皇庭国际一季报数据显示，截至2025年3月31日，公司总资产为80.08亿元，总负债达到77.77亿元，资产负债率已接近97%，显示出公司财务状况极为紧张。 从数据来看，皇庭国际的资产与负债几乎持平，说明企业经营风险正在不断累积。这种高负债状态若无法有效改善，或将对公司的持续运营和未来发展带来更大压力。在当前经济环境下，企业更应注重稳健经营，优化债务结构，以应对可能面临的市场波动和资金链风险。
与此同时，皇庭国际的母公司皇庭集团也面临困境。据天眼查数据显示，皇庭集团目前共有9条被执行人记录，涉及的总金额约为53.58亿元。其董事长郑康豪已被列为失信被执行人，并受到高消费限制，名下累计有141条限制消费令，涉案总金额高达299.52亿元。
