上海调整楼市政策，外环外不限套数，单身买房视同家庭。
2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局等六个部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对住房限购、公积金政策、住房信贷以及住房税收等方面进行了六项调整。该新政将于2025年8月26日正式实施。
上海今年首次对房地产市场政策进行优化调整，其中限购政策迎来重大变化。符合条件的家庭在外地环区域购房不再受限于套数；成年单身人士将按照居民家庭标准执行限购政策；公积金账户可用于支付首付款；商业贷款利率不再区分首套与二套；同时，个人住房房产税政策也得到进一步完善。这些措施有望释放更多刚需和改善型购房需求，为市场注入新的活力。 从政策导向来看，此次调整显示出政府对房地产市场的支持态度，尤其是在当前经济环境下，通过降低购房门槛、减轻购房者负担，有助于稳定市场预期，提振市场信心。未来，随着政策效果逐步显现，房地产市场或将迎来一定程度的回暖。
组合拳支持市场稳中向好
新政遵循“综合施策”的思路，回应市场住房需求。
据市房管部门介绍，在调整住房限购方面：
一是，对符合本市购房条件的居民家庭，在外环以外区域购买住房（含新建商品住房和二手住房）不再限制套数。这里的居民家庭，指的是具有上海户籍的家庭，以及在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海户籍家庭。
二是，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，这一措施旨在进一步规范房地产市场秩序，引导合理住房需求。从政策本意来看，是对当前住房限购政策的细化与补充，反映出政府在调控中更加注重分类管理与精准施策。对于成年单身人士而言，这一规定可能在一定程度上影响其购房资格和选择空间，但也体现了政策制定者对不同群体住房需求的差异化考量。在当前房地产市场仍需稳定发展的背景下，此类政策调整有助于抑制投机性购房，推动市场回归理性。
据了解，在优化住房信贷方面：
一是，商业性个人住房贷款利率不再区分首套房和二套房。
二是，重点优化住房公积金政策，对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度可上浮15%。
三是，对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
在调整住房房产税方面：
为更好地与当前放开限购政策相衔接，鼓励和吸引人才在上海就业和生活，缩小非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭在试点房产税政策上的差异，现新增规定：对符合相关条件的非沪籍居民家庭，在上海购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，可享受人均60平方米的免税面积优惠。
更大力度回应居民关切
2024年，党中央、国务院对房地产市场做出全新决策部署。同年5月和9月，上海分别出台房地产“沪九条”“沪七条”。这套政策“组合拳”力度空前，上海房地产市场出现积极变化。
根据上海市房地产交易中心的数据，今年上半年，一、二手住房累计成交面积达到1311万平方米，创下2022年以来同期的最高纪录，较去年同期增长17%。从价格来看，上半年一手房价格指数持续环比上涨，而二手房市场价格则趋于稳定。 从当前市场表现看，房地产交易量的回升反映出市场信心正在逐步恢复，尤其是一线城市在政策支持和需求释放的双重作用下，显示出较强的韧性。不过，尽管成交量有所上升，房价的温和上涨仍需关注政策调控与市场预期之间的平衡，避免出现过热现象。同时，二手房市场的企稳也为整体市场提供了支撑，说明供需关系正在逐步调整至更合理的水平。
距离2024年9月29日出台“沪七条”，已经过去近一年时间，住房交易保持在回稳向好状态，为何上海还要再推楼市新政？
今年年初，稳定房地产市场和股市首次被纳入政府工作报告的总体要求。8月18日召开的国务院第九次全体会议明确提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的决策部署。
再看上海的形势，住房消费是稳定经济大盘、激发内需的重要发力点。“沪七条”出台后，许多市民通过多种渠道呼吁，希望购房政策在扩大限购范围、降低购房门槛、推动职住平衡等方面进一步完善。
7月和8月是盛夏时节，也是传统楼市的淡季。此次新政的出台，正是根据市场供需关系的变化，以更大力度回应居民关切，更好地满足居民的刚性住房需求以及多样化的改善型住房需求。
利好外环外住房交易
本次住房限购政策的一大亮点是，外环外不再限制购房套数，不再核查购房家庭名下住房套数。
多位专家指出，限购政策的调整有望释放潜在的购房需求，进一步激发外环以外区域的市场活跃度。这一变化不仅有助于缓解房地产市场的结构性压力，也为部分购房者提供了更多选择空间。从市场反应来看，政策松动往往能带动成交量的上升，尤其在外环外这类价格相对较低、供应充足的区域，更容易形成热度。未来，随着政策效应逐步显现，相关区域的交易活跃度或将进一步提升。
上海中原地产分析师卢文曦表示，目前上海楼市总体稳定，但外环内外交易热度的结构性差异客观存在。外环外的置换类卖家较多，尤其外地单身卖家，想要购入新房，受制于限购政策，必须要等旧房卖掉。
上海链家研究院负责人李根曾表示，某一线城市在2024年和2025年逐步放宽远郊区的限购政策，这一调整带动了二手房市场的回暖，单月网签量迅速突破“荣枯线”，远郊区新房市场热度明显上升。从成交情况来看，两类人群最为活跃：一是工作地点位于远郊区的白领，二是为老人购置养老房的改善型家庭。外环外不限套数的政策，对这类家庭而言具有明显利好。 我认为，这一政策调整不仅有助于缓解部分购房者的需求压力，也反映出城市空间布局正在向更均衡的方向发展。远郊区的房价相对较低，配套设施也在逐步完善，对于刚需和改善型购房者来说，是一个较为现实的选择。同时，这也可能推动更多人口向郊区迁移，进一步促进城市功能的合理分布。
上海外环外产业分布广泛，首套刚需和改善型购房需求较为集中。专家指出，限购政策的调整，一方面能够更好地满足市场需求，特别是外环外购房者再次购房的需求；另一方面也符合职住平衡的发展导向，有助于支持该区域职工的安居与就业。 我认为，此次政策调整体现了对市场实际需求的回应，有助于缓解外环外居民的购房压力，同时也有助于推动区域经济与人口的协调发展。在当前房地产市场逐步调整的背景下，政策的灵活性和针对性显得尤为重要。
单身人士购房有福音
单身人士在购房方面将迎来新的政策利好。根据最新规定，沪籍成年单身居民以及外省市户籍成年单身居民，在上海购买商品住房时，将分别按照沪籍居民家庭和外省市户籍居民家庭的标准执行住房限购政策。这一调整意味着单身购房者在购房资格上获得了与家庭购房者同等的待遇，有助于提升其在房地产市场中的竞争力，也体现了政策对不同群体需求的进一步关注与包容。
住房政策是吸引人才的重要手段。来自全国各地的优秀人才，是上海这座城市的共建者。在当前城市竞争日益激烈的背景下，合理的住房保障体系不仅关系到人才的引进，更影响着城市的可持续发展。一个稳定、有吸引力的居住环境，能够增强人才对城市归属感和发展的信心，进而推动城市建设与创新活力的提升。
专家认为，单身限购政策调整将同时释放刚需和改善型需求。留住更多有能力、有需求的人才，从长远来看，可以为城市的发展注入活力，加快推动产业转型升级，有利于经济长期稳定的发展。
利率变化降低置业成本
购房成本一直是民众关注的焦点。此次新政调整中，商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套房，这一变化使得符合条件的购房者在申请二套房商业贷款时，利率有望下降，从而减轻改善型住房的置业负担。具体下调幅度因人而异，需根据个人实际情况进行评估。 我认为，这一政策调整有助于降低居民改善居住条件的门槛，释放市场潜在需求，对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义。同时，也体现了政策在支持合理住房需求方面的灵活性和包容性。
二套房贷利率如按照降到首套房贷利率来计算，以商业贷款金额200万元、年限30年为例，首套月供8486元，二套房（差异化地区）为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房利率可以再降低，非差异化地区每月可减少439元，得到的实惠在体感上会相当明显。
附政策全文：
《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》
为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、调减住房限购政策
为更好地满足居民改善性住房需求，推动宜居安居和职住平衡，近日发布的《通知》明确进一步调整住房限购政策。一是符合条件的居民家庭在外环外购房不再受限。对于符合本市购房条件的居民家庭，包括本市户籍家庭以及在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年以上的非本市户籍家庭，在外环以外区域购买住房不限制套数，涵盖新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士将按照居民家庭标准执行住房限购政策。
根据相关规定，沪籍居民家庭以及沪籍成年单身人士在外环外购房不限制套数，而在外环内则限购2套住房。对于非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，若在购房前连续缴纳一年及以上社会保险或个人所得税，可在外环外不限套数购房；若连续缴纳满三年，则在外环内限购1套住房。 从政策导向来看，这一规定既体现了对本地居民的一定支持，也对外来购房者设置了合理的门槛，有助于稳定房地产市场。同时，通过社保或个税的年限要求，也在一定程度上引导了人才流动与长期居住的稳定性。不过，政策在执行过程中仍需关注不同群体的实际需求，确保公平性与灵活性并存。
关于住房限购政策的相关业务，市民可拨打房地产交易行业服务热线“962269”进行详细咨询。这一举措为公众提供了更为便捷的信息获取渠道，有助于提升政策执行的透明度与服务质量。在当前房地产市场调控不断深化的背景下，加强政策宣传与咨询服务显得尤为重要，能够有效减少信息不对称，帮助购房者更好地理解政策导向，做出理性决策。
二、优化住房公积金政策
为进一步加大住房公积金对住房消费的支持力度，《通知》明确优化住房公积金相关政策。首先，提高个人住房公积金贷款额度。对于缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑的住房，住房公积金（含补充公积金）的最高贷款额度可上浮15%。首套住房的最高贷款额度由原来的160万元调整为184万元，多子女家庭的首套住房贷款额度上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套住房的最高贷款额度由130万元提升至149.5万元。其次，允许提取住房公积金用于支付购房首付款。缴存人购买本市新建预售商品住房的，可按规定申请提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房首付款。第三，支持住房公积金“先提后贷”。对于已提取住房公积金支付购房首付款的缴存人，其住房公积金贷款额度的计算不受影响。
如需了解住房公积金贷款及提取业务的具体办理流程和所需材料，可前往上海住房公积金官方网站查询，或拨打住房公积金服务热线“12329”进行详细咨询。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为降低居民购房利息负担，《通知》指出，个人住房信贷政策将进行优化。银行业金融机构依据上海市市场利率定价自律机制的相关要求，结合自身经营情况和客户的风险状况等因素，在利率定价安排上不再对首套住房和二套房进行区分，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
关于个人房产税政策的具体实施办法，将由市级财税部门另行制定，如有相关业务咨询，可拨打税务服务热线“12366”进行详细询问。
